ブログ「空き家の売却方法と注意点｜手続き・費用・税金を徹底解説」

2025/01/28

　空き家を所有していると、固定資産税の負担や維持費、さらに相続による税金など、さまざまな懸念が発生します。たとえば相続した二世帯住宅が空き家になり、早期の売却を検討している方は、相続税をなるべく抑えつつ売買契約をスムーズに進めたいはずです。そこでこの記事では、不動産会社の専門家として、空き家売却の方法や必要な費用・税金の注意点をわかりやすく解説します。

空き家を売却する方法

　空き家を売却する際には、建物の状態や土地の特徴、また希望の売却期間や価格の条件などによって方法が変わります。相続した住宅をそのままにしておくと維持費の負担が続くため、早めにリフォームや解体などを検討して売却を開始することが重要です。ここでは代表的な売却手段を紹介します。

そのままの状態で売却する

　築年数が比較的浅い物件や、多少のリフォーム無しでも買主が付きやすいケースでは、現状のまま空き家を売却する選択肢があります。余計な費用をかけずに売却活動を始められるメリットがある一方、建物の老朽化や耐震性が不明な場合は価格が下がる可能性も。売買契約時に補修の要件をどう設定するか、仲介する不動産会社と相談しておくことが大切です。

リフォームして売却する

　老朽化が進んだ空き家の場合、部分的なリフォームを行い住宅としての価値を高めることで売却しやすくなる可能性があります。壁や水回りなど、買主が気にするポイントを直すと印象が大きく変わるでしょう。ただしリフォーム費用が高額になると利益が減るリスクもあるため、事前に見積を取り、リフォーム後の価格アップと費用対効果を計算して検討しましょう。

解体して更地にして売却する

　建物が大きく傷んでいる場合や、土地そのものの需要が高い地域では、更地にすることで売却価格を上げられることがあります。解体費用や手続きが必要となりますが、建物の状態を気にしなくてもよい点は魅力です。また更地にすると固定資産税の特例が外れる可能性があるため、税金面の負担も事前に確認しておきましょう。解体後は売買までの期間が長引かないよう、早めに売却活動を開始することをおすすめします。

買取業者へ売却する

　空き家をなるべく早く売却したい場合や、買主を個別に探す時間がないときは、不動産の買取業者に直接売却する方法もあります。一般的な仲介手数料が不要になることもあり、売却がスピーディに進みやすいのが特徴です。ただし、買取金額は市場価格より低くなるケースが多い点に注意が必要です。早期売却を優先するのか、できるだけ高値を目指すのかを明確にし、複数の業者を比較検討するのがポイントになります。

不動産マッチングサイトを活用する

　近年は、空き家の売主と買主をオンラインでつなぐマッチングサイトが増えています。低コストで不動産情報を掲載できることが多く、個人間取引の利便性を高める仕組みです。情報を多くの人に拡散できる半面、購入検討者とのやり取りや、売買契約書類の作成・登記などの手続きは自己責任で進める必要があります。不動産会社の仲介を利用する場合ほど手厚いサポートは期待できないため、リスク管理にも気を配りましょう。

個人間で売買する

　知人や友人に直接売却するなど、個人間の取引を行う場合は、仲介手数料を節約できる点がメリットです。しかし、売買契約の作成や譲渡所得の計算方法など、必要な手続きをすべて自分で対応しなければなりません。またトラブル発生時に仲介者がいないため、売主・買主双方がしっかり合意内容を確認しあうことが大事です。特に相続した住宅を譲る場合は登記や税金の要件に注意が必要です。

空き家売却にかかる費用と税金

　空き家を売却する際には、仲介手数料やリフォーム費用などの諸費用、さらに譲渡所得税や登録免許税、印紙税といった税金が発生します。相続による所有権移転があった場合は、被相続人の名義変更などの経過手続きもチェックしなければなりません。具体的な費用と税金を把握して、最終的な利益をイメージしましょう。

売却時の費用（仲介手数料・リフォーム費用・解体費用など）

　一般的に不動産会社に仲介を依頼する場合、売却が成立した時点で仲介手数料が必要です。そのほか、リフォーム費用や解体費用をかければ、その分だけ売却益は減ります。たとえば解体費は建物の規模によって数十万円から数百万円に達することもあり、リフォームは内容次第で金額も大きく変動します。最初にまとまった資金が必要となるため、事前に予算と費用対効果を考慮しましょう。

税金（譲渡所得税、登録免許税、印紙税）

　不動産の売却で利益（譲渡所得）が出ると、譲渡所得税と住民税が課税されます。相続で取得した物件を売却する場合でも、売却額と当時の取得価格を比較し、利益があれば課税される仕組みです。また売買契約書には印紙税、登記を変更するときには登録免許税が発生します。複数の税金を合算すると大きな負担になることもあるため、早めにシミュレーションして税率を確認しておくと安心です。

空き家売却時の費用や税金を抑える方法

　高額になりがちな空き家売却時の諸費用や税金ですが、特別控除や行政の補助金など、適用できる制度を上手に活用すれば負担を軽減できる可能性があります。必要な書類をきちんと保管し、要件を満たせるよう準備しておきましょう。以下で具体的な方法を紹介します。

特例や控除の活用

　相続した建物や土地を売却する場合、「被相続人居住用財産の3000万円特別控除」などが適用されるケースがあります。ただし適用条件に「被相続人が居住していた住宅」などの細かい要件があるため、必ず専門家に確認しましょう。複数の特例を重ねて使うことは難しいこともあるため、どの特例が最も有利か検討することが重要です。

行政の補助金を利用する

　地域によっては、老朽化が進んだ住宅を解体する際やリフォームする際に補助金を支給してくれる制度があります。一定の期間や条件下での申請が必要となることも多いので、早めに自治体の窓口やホームページをチェックしてみてください。必要に応じて不動産会社と相談しながら、解体費用やリフォーム費用の負担を少しでも減らすと良いでしょう。

契約書類を適切に保管する

　譲渡所得を計算する際、取得費やリフォーム費用などが分かる書類が無いと、実際よりも高い利益が発生したとみなされ、所得税などの税金が多くなる可能性があります。領収証や契約書をきちんと整理しておけば、必要に応じて正確に控除を受けられます。売買契約後のトラブル防止にも役立つため、書類管理は徹底しましょう。

空き家売却を成功させるための注意点

　空き家を売却する際には、単に「住宅を手放す」だけでなく、名義変更や契約の内容確認などを怠ると後からトラブルになることがあります。ここでは、スムーズに売買を進めるための重要ポイントを押さえておきましょう。

名義変更を忘れずに行う

　相続によって自分が所有者となった物件でも、被相続人名義のままでは売主として売買を進められません。登記をきちんと変更し、所有者が誰なのか明確にしておく必要があります。売却活動を開始する前に、名義変更が完了しているかをチェックすることをおすすめします。

更地にするタイミングを検討する

　解体してしまった後に売却がうまくいかず、土地だけが長期間残るケースも存在します。リフォームと同様、解体にかかる費用や税金の増加は売主の負担になりかねません。土地として売り出すか、古屋付き物件として売り出すかは、不動産会社に査定を依頼し、周辺相場や3年以内の取引状況を確認してから決断するとよいでしょう。

売却期間に余裕を持つ

　相続税の納付や特別控除を受けるための期限を意識しすぎると、慌てて売却して価格が下がるリスクが生じます。また、売買契約にいたるまで買主が見つからないケースも珍しくありません。最低でも半年から1年程度の余裕をみて、売却スケジュールを作成してください。もし早期売却が必要な場合は、買取業者への依頼も視野に入れてみてください。

空き家売却の流れ｜相談から引き渡しまで

　空き家の売却には、最初の相談から引き渡しまでのステップを把握しておくことが大切です。適切な段取りを理解すれば、税金や手続きをスムーズに進められます。以下に基本的な流れをまとめました。

売却相談

　まずは信頼できる不動産会社や専門家に相談し、空き家の状況や相続の経緯などを共有します。この時点でおおまかな査定や、リフォーム・解体の必要性、税金面のアドバイスも受け取れるので、疑問点を整理して伝えることが大事です。

物件査定

　実際に現地調査を行い、物件や土地の価値を査定します。近隣の売買事例や市場の状況を踏まえて価格を決定し、売却希望額をすり合わせる流れです。査定金額はあくまで目安なので、納得いくまで条件を調整してみましょう。

売却契約と引き渡し

　買主が見つかったら、売買契約を結び、手付金を受け取ります。残金決済時に正式な引き渡しを行い、物件の登記変更などの書類手続きも完了させます。譲渡所得が確定したら、翌年の確定申告で適用可能な特例をしっかり反映しましょう。

よくある質問（FAQ）

　空き家を売却するにあたり、相続税や費用対効果、売却時期など悩みは尽きないものです。ここでは、特によく寄せられる疑問点をピックアップしながら解説します。

空き家売却のメリットは？

　空き家をそのまま放置すると、固定資産税や維持費を払い続ける必要があります。早めに売却すれば、これらの負担を軽減し、譲渡益が得られる利点もあるでしょう。相続物件を抱える人にとっては、相続税対策にもつながるケースがあります。

売却に向けた工夫や準備方法は？

　売却前にハウスクリーニングや軽微なリフォームを行うと、物件の印象がよくなり買主にアピールしやすくなります。また、売却に必要な登記や名義変更の書類を整備し、譲渡所得の計算資料もまとめておくとスムーズです。

相談先の選び方は？

　空き家の売却は、対応エリアや実績を重視して不動産会社を選ぶのがおすすめです。また、相続に強い専門家や税理士と連携している会社であれば、税金や特例の適用要件についてもアドバイスが得やすいでしょう。

売却がうまくいかない場合の対処法

　買主がなかなか見つからない場合、リフォームや価格の見直しを検討するのも手段です。さらに、より広範囲で宣伝してもらえる不動産会社へ依頼し直す、もしくは不動産買取業者に打診してみるとよいでしょう。

売却を検討する適切なタイミングは？

　相続後の空き家を持て余しているなら、早めに売却を検討するのがおすすめです。相続税の支払いが迫る場合は時間的な制限もあるため、適切なタイミングを見定めて動くことが大切です。3年以内に行うことで使える特例もあるため、要件を調べておきましょう。

空き家売却は不動産会社選びが成功のカギ

　空き家の売却を成功させるには、豊富な実績と信頼できるサポートを提供してくれる不動産会社をパートナーにすることが欠かせません。ここでは、その選び方や確認すべきポイントを紹介します。

優良な不動産会社を選ぶポイント

　まずは誠実な対応をしてくれるかを見極めるため、面談や電話でのやり取りで印象をチェックしましょう。仲介手数料ばかりを重視するのではなく、税金や相続関連の解説をきちんとしてくれる会社が望ましいです。売却の目的に合わせて、迅速対応か高値重視かといった優先事項を共有し、納得いくプランを提案してくれるかがポイントになります。

対応エリアや実績の確認

　相続した住宅が地方や特定エリアにある場合、その地域の市場価格を熟知している不動産会社に相談すると、最適な売買条件を探りやすいでしょう。過去の取引事例や売却実績を確認し、「同じような物件をどのくらいの期間で売ったか」をチェックすることが大切です。