【北海道】農地付き空き家を手放したい！売却・処分の法律ハードルとスムーズな譲渡手順

北海道にある農地付きの空き家や農家住宅を相続し、処分に困っていませんか？

「親が農業をしていた家を相続したけれど、自分は農業をする予定がない」

「住宅だけでなく、畑や広い農地も残っている」

「地元の不動産会社に相談したら、農地があるため売却は難しいと言われた」

「北海道の古民家を、田舎暮らしや移住を希望する人に譲りたい」

このようなお悩みを抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

北海道には、住宅と農地が一緒になった農家住宅や、離農によって使われなくなった住宅、長期間放置されている古民家などが存在します。
 

一般的な住宅や宅地と異なり、農地付き空き家の売却や譲渡には、農地法などの特別な法律や許可手続きが関係する場合があります。

そのため、通常の不動産売却と同じようには進まず、買い手が見つかっても契約や所有権移転ができないケースがあります。

しかし、農地が付いているという理由だけで、必ずしも売却や処分を諦める必要はありません。
 

農地の状況や建物の条件を整理することで、農業を続ける方への売却、移住希望者への譲渡、住宅と農地を分けた処分など、複数の選択肢が考えられます。

この記事では、北海道札幌市北区のTK不動産株式会社が、農地付き空き家を手放す際に知っておきたい法律上の注意点、売却・処分方法、移住希望者への譲渡手順についてわかりやすく解説します。

北海道にある農地付き空き家や農家住宅について、他社で取り扱いが難しいと言われた方も、まずは現状を整理することから始めてみませんか。
 

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北海道の「農地付き空き家」とは？一般的な住宅との違い

農地付き空き家とは、住宅と田畑などの農地が一体的に利用されてきた物件を指す一般的な呼び方です。
 

例えば、次のような不動産が該当します。

　　農家が暮らしていた住宅と、その周囲にある畑

　　離農した農家が所有していた住宅・農地・倉庫

　　相続した古民家と隣接する農地

　　住宅の敷地とは別に複数の農地が付いている物件

　　住宅に小規模な畑が隣接している物件

　　長年耕作しておらず、雑草が生い茂っている農地付き住宅

北海道は地域によって土地利用の状況が大きく異なり、住宅の周囲に広い土地があることも珍しくありません。

札幌市近郊の農村地域から、空知、石狩、後志、胆振、日高、十勝、上川、オホーツク、釧路、根室、宗谷、留萌、渡島、檜山など、各地域の農家住宅には異なる事情があります。

農地付き空き家で重要なのは、住宅として利用する土地と、農地として扱われる土地を区別することです。

住宅の敷地が宅地であっても、隣接する畑が農地法の対象であれば、住宅と畑で売却に必要な手続きが異なります。

また、登記簿上の地目だけでなく、実際の土地利用状況も重要です。

まずは、何が住宅の敷地で、何が農地なのかを正確に把握する必要があります。
 

農地付き空き家が売れない・処分できないと言われる5つの理由

1．農地法の許可が必要になる

農地は、一般的な宅地と異なり、自由に売買したり譲渡したりできるとは限りません。

農地として利用する目的で売買する場合、原則として農地法第3条の許可など、法律に基づく手続きが必要です。

買主が見つかっても、必要な許可が得られなければ農地の売買を成立させることができません。

そのため、農地の取り扱いに慣れていない不動産会社では、売却の相談を受けにくい場合があります。
 

2．買主にも農地を適切に利用する条件がある

農地を取得する人は、原則として取得した農地を効率的に利用し、必要な農作業に従事するなど、農地法上の条件を満たす必要があります。

「北海道に移住して、住宅の隣にある広い土地を所有したい」という希望だけでは、必ずしも農地取得の許可が得られるわけではありません。

買主の営農計画や農地の利用状況などが審査されます。
 

3．農業振興地域や市街化調整区域に該当することがある

北海道の農村地域には、農業振興地域内の農用地区域、いわゆる「農振農用地」が存在します。

こうした農地は農業利用を守るための制限が厳しく、簡単に宅地へ転用できません。

さらに、市街化調整区域にある農家住宅では、農地の問題とは別に、建物の用途変更や建て替えなどについて都市計画法上の制限を確認する必要がある場合があります。

「住宅が建っているから、誰でも購入して自由に建て替えられる」とは限らないのです。
 

4．建物の老朽化や維持管理の問題がある

北海道の空き家では、積雪や凍結などの影響も考えなければなりません。

長年使用していない住宅では、屋根の傷み、水道設備の凍結、給排水設備の不具合、雨漏りなどが発生していることがあります。

農地の売却手続きに加えて住宅の修繕費用も必要となれば、買主の負担が大きくなる可能性があります。
 

5．土地が広く、管理や利用の負担が大きい

北海道の農家住宅では、住宅の敷地に加えて広い農地や複数の附属建物を所有していることがあります。

農地の草刈りや除雪、建物の管理など、一般的な住宅よりも維持管理に手間がかかる場合があります。

土地が広いことが必ずしも高い売却価格につながるとは限りません。

購入希望者が実際に管理できる規模なのかを考慮することが重要です。
 

農地法の基本を解説！農地付き空き家の売却で知っておきたい法律

農地付き空き家を処分する際には、農地法第3条・第4条・第5条の違いを理解することが大切です。
 

農地法第3条：農地として売却・譲渡する場合

農地を農地のまま売買、贈与、賃貸借などによって権利移転する場合には、原則として農地法第3条の許可が必要です。

例えば、農家住宅を売却する際、隣接する畑も新しい所有者が耕作する目的で購入する場合などが考えられます。

農地法第3条の許可では、主に次のような点が確認されます。

　　取得後の農地を効率的に利用できるか

　　必要な農機具や労働力などを確保できるか

　　農作業に継続的に従事できるか

　　周辺農地の利用に悪影響を与えないか

　　営農計画に具体性や実現可能性があるか

なお、2023年4月1日から、農地取得時の「下限面積要件」は廃止されました。

以前は一定以上の農地面積を確保する必要がありましたが、その面積要件が撤廃されたことで、小規模な農地を取得する際の制度上の障壁が一つなくなりました。

ただし、下限面積要件が廃止されたからといって、誰でも自由に農地を購入できるようになったわけではありません。

農地の適切な利用や農作業への従事など、その他の許可要件は引き続き審査されます。
 

農地法第4条：所有者自身が農地を別の用途に変える場合

農地法第4条は、農地の所有者が自ら農地を農地以外の用途に転用する場合に関係します。

例えば、所有する畑を駐車場などに変更する場合です。

原則として農地転用の許可が必要ですが、市街化区域内の農地など、許可ではなく届出で対応する制度もあります。

農地の所在地や農地区分によって取り扱いが異なるため、事前確認が必要です。
 

農地法第5条：売買や譲渡に伴って農地を別の用途に変える場合

農地法第5条は、農地を転用する目的で売買や賃貸借などを行う場合に関係します。

例えば、買主が農地を取得して住宅敷地や駐車場などに利用したい場合です。

ただし、転用できるかどうかは農地の区分、周辺状況、事業計画などによって判断されます。

北海道の農村地域では、転用が難しい農地もあります。

農地付き空き家の売却を考える際には、農地法第3条による農地としての売却と、第5条による転用を伴う売却のどちらが考えられるか、最初に整理しておくことが大切です。
 

「農振農用地」の農地付き空き家は売却できる？

農業振興地域内の農用地区域に指定された土地は、農業上の利用を確保することを目的としており、原則として農地転用が制限されています。

農振農用地であっても、農地として利用する人への売却や貸付けが検討できる場合があります。

一方、農地を宅地などへ変更したい場合には、農用地区域からの除外、いわゆる「農振除外」が必要になることがあります。

農振除外には一定の要件があり、申請すれば必ず認められるわけではありません。

さらに、農振除外が認められた場合でも、それだけで農地転用や建築が自由になるわけではありません。
 

農振除外、農地転用、都市計画法上の建築制限は、それぞれ別の確認が必要です。

そのため、農地付き空き家を処分する際には、住宅だけでなく、周囲の農地の指定状況も調査する必要があります。
 

登記簿が「畑」でも、現況によっては非農地と判断される場合がある

農地付き空き家を売却する際、見落とされやすいのが登記上の地目と現況の違いです。

例えば、登記簿上では「畑」と記載されていても、実際には長期間農地として利用されず、別の用途で使用されている土地があります。

このような場合、農業委員会による現況確認などを通じて、非農地と判断される可能性があります。

北海道内の自治体でも、農業委員会が現況証明書を発行する制度があります。

ただし、長期間放置されていることや雑草が生えていることだけで、自動的に非農地になるわけではありません。

違反転用の状態にある土地が、単に時間の経過によって適法な宅地になるわけでもありません。

農地に該当しないと確認された場合には、必要な証明書類を取得し、法務局で地目変更登記を行う方法が考えられます。

こうした調査により、売却に向けた課題が整理できることもあります。
 

北海道の農地付き空き家を売却・処分する5つの方法

方法1．住宅と農地をまとめて売却する

農地付き空き家を一括で売却する方法です。

農業を営んでいる方や、新規就農を希望する方などを買主候補として検討します。

住宅と農地をまとめて引き継ぐことができれば、所有者側にとって管理対象を減らせる可能性があります。

ただし、農地取得の許可要件や、住宅の使用に関する建築上の制限について確認が必要です。

また、買主が必要な農地を利用できるかどうかも重要なポイントです。
 

方法2．移住希望者へ農地付き古民家として売却する

北海道への移住を希望する方の中には、自然豊かな環境で暮らしたい、家庭菜園を楽しみたい、農業に挑戦したいと考える方もいます。

農地付き空き家を、こうした希望に合う物件として紹介する方法です。

古民家の雰囲気、広い敷地、周辺の自然環境などを魅力として発信することが考えられます。

ただし、家庭菜園を楽しみたいという希望だけでは、農地法の許可要件を満たさない場合があります。

移住希望者の生活計画と農地の利用計画を整理したうえで、取得の可能性を確認することが重要です。

「北海道で田舎暮らしをしたい方」と「農地を適切に利用できる方」を結びつけることが、農地付き空き家のマッチングでは大切になります。
 

方法3．住宅と農地を分けて売却する

住宅と農地の購入希望者が異なる場合、分けて売却する方法も考えられます。

例えば、住宅部分は居住用として購入を希望する方へ、農地部分は周辺で農業を営む方へ売却する方法です。

ただし、土地の分筆が必要になる場合や、住宅に必要な接道・通路・給排水設備などを確保しなければならない場合があります。

また、住宅が農家住宅として許可されている場合には、農業者以外への売却や利用について別途確認が必要です。

単純に土地を分ければ問題が解決するとは限らないため、事前調査が重要です。
 

方法4．農地は農地バンクなどを活用し、住宅は別途処分する

農地の売却先が見つからない場合には、農地中間管理機構、いわゆる農地バンクの活用も選択肢になります。

北海道では、北海道農業公社などが農地の貸借や売買に関する相談窓口となっています。

ただし、すべての農地が希望どおりに貸付け・売却できるわけではありません。

農地の立地、状態、面積、地域の農業利用計画などによって取り扱いは異なります。

住宅部分を別途売却し、農地については農地バンクや地域の農業者への引き継ぎを検討することも考えられます。
 

方法5．売却が難しい場合は無償譲渡も検討する

建物の老朽化が進んでいる場合や、立地条件などによって買主が見つかりにくい場合には、無償譲渡も選択肢の一つになります。

農地付き空き家を所有している方の中には、高い価格で売却することよりも、今後の管理負担をなくしたいと考えている方もいるでしょう。

そのような場合には、物件を活用したい方への譲渡を検討する余地があります。

ただし、無償譲渡であっても、農地法の許可など必要な手続きを省略することはできません。

また、譲渡に伴う登記費用や税金、その他の負担が発生する可能性があります。

0円で譲渡すれば必ず費用がかからなくなるわけではないため、事前に条件を整理しましょう。
 

北海道の農地付き空き家をスムーズに手放す7つの手順

農地付き空き家の売却・譲渡は、最初の調査が非常に重要です。

次のような流れで進めると、課題を整理しやすくなります。

STEP1．所有している土地と建物を確認する

最初に、住宅と農地の所有状況を整理します。

確認したい主な項目は次のとおりです。

　　不動産の所在地と地番

　　土地の登記地目と面積

　　建物の登記状況

　　宅地・農地・山林などの区分

　　所有者や共有者の状況

　　農地の利用状況

　　道路への接道状況

　　倉庫や納屋など附属建物の有無

固定資産税の課税明細書や登記事項証明書などがあれば、調査の参考になります。
 

STEP2．農業委員会へ農地の取り扱いを確認する

農地の所在地を管轄する農業委員会へ相談し、農地の売買や譲渡に必要な手続きを確認します。

農地法第3条の許可対象なのか、農地転用が考えられるのか、非農地の判断が可能なのかなどを確認します。
 

STEP3．農振農用地・用途地域・建築制限を調べる

農地の指定状況に加え、住宅部分の法的な利用条件も確認します。

特に、農家住宅として建築された建物や市街化調整区域にある住宅については、買主が利用できる条件を確認する必要があります。
 

STEP4．建物と土地の現況を確認する

住宅の老朽化、雨漏り、残置物、設備の状況などを確認します。

北海道では冬季の積雪や凍結の影響も重要です。

また、井戸水、浄化槽、灯油設備、農業用施設などがある場合には、それぞれの状態も確認しておくとよいでしょう。
 

STEP5．売却価格と処分費用を比較する

査定では、単に土地の面積だけで価格を判断するのではなく、建物の状態、農地の利用可能性、買主の需要、必要な手続き費用などを考慮します。

売却価格だけでなく、売却完了までに必要となる費用も含めて検討することが重要です。
 

STEP6．条件に合う購入希望者を探す

物件の状況に応じて、買主候補を検討します。

例えば、農業者、新規就農希望者、農村地域への移住希望者、古民家の活用希望者などです。
 

農地取得や住宅利用の条件に合う方を探し、物件の情報を正確に伝えることが大切です。
 

STEP7．必要な許可・契約・登記手続きを進める

売買や譲渡の条件がまとまった場合には、農地法の許可などの必要な手続きを確認したうえで契約を進めます。

必要な許可が得られなかった場合の取り扱いについても、契約内容で適切に定めることが重要です。

所有権移転登記などの手続きは、必要に応じて司法書士などの専門家と連携して進めます。
 

相続した農地付き空き家は、相続登記にも注意

農地付き空き家を相続した場合、売却する前に相続手続きを確認する必要があります。

2024年4月1日から、相続登記が義務化されました。

相続によって不動産を取得したことを知った日などを基準に、原則として3年以内に相続登記を申請する必要があります。

2024年4月1日より前に発生した相続についても、未登記の不動産は義務化の対象です。一定の場合には2027年3月31日が申請期限となります。

さらに、農地を相続した場合には、農地法第3条の許可は原則不要ですが、農業委員会への届出が別途必要です。

届出時期は、権利取得を知った日からおおむね10か月以内とされています。

相続登記と農業委員会への届出は、別の手続きです。

農地付き空き家を相続したまま放置している方は、売却の検討とあわせて必要な手続きも確認しましょう。
 

北海道の古民家・農家住宅を移住希望者へ引き継ぐためのポイント

北海道の農地付き空き家は、立地や建物の状況によって、移住希望者にとって魅力的な住まいになる可能性があります。

ただし、単に「広い土地付き」「自然豊か」という点だけを紹介するのでは不十分です。

購入後にどのような生活ができるのか、具体的に伝えることが重要です。
 

建物の状態をわかりやすく伝える

古民家の雰囲気や住宅の広さだけでなく、修繕が必要な場所も事前に説明することが大切です。

購入後のリフォーム費用や維持管理費用をイメージしやすくなります。
 

農地の利用条件を明確にする

付属する土地が農地法上の農地なのか、どのような利用が認められるのかを説明します。

家庭菜園、農業、建築用地など、希望する用途によって必要な許可や条件は異なります。
 

冬季の生活環境を伝える

北海道への移住では、冬の暮らしに関する情報も重要です。

除雪状況、道路の管理、暖房設備、水道設備、近隣の生活施設などを確認しておくと、購入後のミスマッチを防ぎやすくなります。
 

地域の生活環境も確認する

農村地域では、周辺で農作業や農業機械の使用が行われている場合があります。

農作業に伴う音やにおい、道路状況、地域の慣習なども含めて、購入希望者が生活環境を理解できるようにすることが大切です。
 

農地付き空き家を長期間放置する前に考えたいこと

農地付き空き家を所有していても、売却や処分を先延ばしにしてしまうことがあります。

しかし、管理されていない建物は、年月の経過によって老朽化が進む可能性があります。

また、農地についても、耕作や管理の状況によって周辺への影響が生じることがあります。

建物の傷みや管理上の問題が大きくなれば、将来の売却時に必要な費用が増えることも考えられます。

北海道の場合には、積雪による建物への負荷や、凍結による設備の損傷などにも注意が必要です。

すぐに売却すると決めていなくても、現在の状態でどのような処分方法が考えられるのかを確認しておくことには意味があります。

農地付き空き家は、状態が悪くなる前に売却や活用の可能性を整理することが大切です。
 

よくある質問｜北海道の農地付き空き家の売却・処分

Q1．農業をしていない人でも、農地付き空き家を購入できますか？

農地の取得には、原則として農地法の許可要件を満たす必要があります。

2023年4月から下限面積要件は廃止されましたが、農地の効率的な利用や農作業への従事などの要件は残っています。

農業経験がないという理由だけで一律に判断されるものではありませんが、具体的な営農計画や利用体制などが重要になります。

また、住宅部分の利用についても別途制限がないか確認が必要です。
 

Q2．農地だけを売却することはできますか？

農地を農地として利用する方への売却は、必要な許可などの条件を満たせば可能です。

住宅と農地を別々の買主に売却する方法も考えられますが、土地の形状、接道条件、建物の用途などによっては難しい場合もあります。
 

Q3．農地付き空き家を0円で譲渡できますか？

無償譲渡も選択肢になりますが、農地法上の許可など必要な手続きは省略できません。

また、贈与税や不動産取得税、登記費用などが発生する可能性があります。

所有者と譲受人の双方で負担を確認する必要があります。
 

Q4．農地を放置していた場合、宅地として売却できますか？

長期間耕作していないという理由だけで、自由に宅地として売却できるわけではありません。

農地法上の農地に該当するか、非農地の判断が可能か、農地転用が認められるかなどを確認する必要があります。
 

Q5．古い農家住宅でも売却できますか？

建物が古くても売却を検討することはできます。

ただし、建物の状態、土地の法的な制限、買主の需要などによって売却の可能性は変わります。

修繕して売却する方法だけでなく、現状のまま売却する方法や、条件に合う方への譲渡なども比較検討することが大切です。
 

Q6．他の不動産会社で断られた農地付き空き家も相談できますか？

農地がある、建物が古い、相続登記が済んでいないなどの理由で、売却が難しいと言われることがあります。

ただし、断られた理由によって検討すべき方法は異なります。

農地法や建築制限、所有状況などを整理することで、別の売却方法や処分方法が見つかる可能性もあります。

必ず売却できるというわけではありませんが、まずは問題点を確認することが大切です。
 

北海道の農地付き空き家・農家住宅の売却相談はTK不動産へ

北海道で農地付き空き家や農家住宅を所有している方の中には、どこへ相談すればよいのかわからず、長年そのままにしている方もいらっしゃると思います。

「農地があるので売却できないと言われた」

「親から相続した農家住宅を手放したい」

「農業をする予定がないため、農地を引き継いでくれる人を探したい」

「北海道への移住希望者に、古民家と農地をまとめて譲りたい」

「価格が付かなくてもよいので、今後の管理負担を減らしたい」

このようなご相談について、TK不動産株式会社では不動産の状況を確認しながら、売却や譲渡に向けた方法を検討します。

農地については農業委員会などへの確認が必要となり、物件によっては司法書士、土地家屋調査士、行政書士などの専門家との連携も必要になります。

当社が農地法上の許可や売却の成立を保証できるものではありませんが、それぞれの物件の事情を整理し、現実的な選択肢を考えることが重要だと考えています。

農地が付いているからといって、最初から諦める必要はありません。

北海道内に所有している農地付き空き家、農家住宅、古民家、相続した土地などでお困りの方は、まずはお気軽にご相談ください。
 

ご相談時にお知らせいただきたい内容

次のような情報がわかると、状況を確認しやすくなります。

　　物件の所在地（市町村名・住所）

　　建物の築年数や現在の状態

　　農地の面積や利用状況

　　相続物件かどうか

　　売却・譲渡・処分などのご希望

　　固定資産税の課税明細書などの有無

すべての資料が揃っていなくても、まずはわかる範囲でお知らせください。
 

TK不動産株式会社

所在地：北海道札幌市北区百合が原7丁目8-10

電話番号：050-1793-1494

ホームページ：https://tkfudousan.com/

お問い合わせ：https://tkfudousan.com/contact/

北海道の農地付き空き家を、次に必要とする方へ。

売却・無償譲渡・活用など、それぞれの不動産に合った手放し方を一緒に考えていきます。
 

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まとめ｜北海道の農地付き空き家は、法律と利用条件を整理して処分方法を考えましょう

北海道の農地付き空き家や農家住宅は、通常の住宅とは異なる法律上の制限があるため、売却や処分に時間がかかる場合があります。

しかし、農地法の手続き、建築制限、農地の利用状況などを確認することで、具体的な方向性が見えてくる可能性があります。

重要なのは、住宅と農地を一体のものとして考えるだけでなく、それぞれの利用条件や売却の可能性を整理することです。

農業者への売却、移住希望者への譲渡、住宅と農地の分割売却、農地バンクの活用など、複数の方法を比較することが大切です。

また、相続した農地付き空き家の場合には、相続登記や農業委員会への届出なども忘れずに確認しましょう。
 

「北海道の農地付き空き家を手放したい」「農地があるため売却できないと困っている」

そんなときは、問題を先延ばしにせず、まずは現状を確認することから始めてみてください。

TK不動産株式会社では、北海道の空き家や土地に関するお悩みについて、ご事情を伺いながら解決方法を検討してまいります。
 

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※この記事は2026年10月時点の制度をもとにした一般的な解説です。農地法上の許可、農地転用、建築制限などの可否は個別の物件によって異なります。実際のお手続きについては、管轄の農業委員会や行政機関、必要に応じて専門家へご確認ください。
 

参考資料

　　農林水産省「農地をめぐる事情について」
　　　https://www.maff.go.jp/j/keiei/koukai/wakariyasu.html

　　国土交通省「農地付き空き家の手引き」
　　　https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk2_000095.html

　　北海道「農地を転用するには」
　　　https://www.pref.hokkaido.lg.jp/ns/csi/tenyou/tenyou.html

　　北海道「農地を相続したときは」
　　　https://www.pref.hokkaido.lg.jp/ns/csi/tenyou/267808.html

　　法務省「相続登記の申請義務化について」
　　　https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html