【北海道】実家・空き家の放置は危険！固定資産税が最大6倍になるリスクと今すぐできる対策・処分方法
2026/10/30
「北海道にある実家が、何年も空き家になっている」
「親から相続した家だけれど、自分は本州に住んでいるので管理できない」
「毎年、固定資産税だけ払っている」
「築40年、50年を超えているので売れないと思っている」
このようなお悩みを抱えていませんか？
札幌市をはじめ、小樽市、旭川市、函館市、苫小牧市、岩見沢市、帯広市、釧路市など、北海道各地には、相続や転居をきっかけに誰も住まなくなった住宅があります。
思い出の詰まった実家だからこそ、簡単に手放せないというお気持ちもあるでしょう。
しかし、北海道の空き家を適切に管理せず放置し続けることには、想像以上のリスクがあります。
特に知っておきたいのが、2023年12月13日に施行された改正空家等対策特別措置法です。
この法改正により、倒壊などの危険性が高い「特定空家等」だけでなく、その一歩手前にあたる「管理不全空家等」についても、市町村が改善を求めることができるようになりました。
一定の勧告を受けた場合、土地の固定資産税を軽減する「住宅用地特例」が適用されなくなる可能性があります。
さらに北海道では、冬の積雪、落雪、水道凍結、建物の老朽化など、寒冷地特有の問題も無視できません。
この記事では、北海道の空き家を放置するリスク、固定資産税が最大6倍といわれる仕組み、管理不全空家・特定空家の違い、そして費用負担を抑えて実家を手放す方法まで、不動産と防災の両面からわかりやすく解説します。
1．北海道の空き家を放置するとどうなる？知っておきたい5つのリスク
空き家は、誰も住んでいないからといって、維持管理が不要になるわけではありません。
むしろ、人が生活しなくなった住宅ほど、建物の変化や異常に気づきにくくなります。
① 固定資産税の軽減措置が受けられなくなる可能性
住宅が建っている土地には、一定の条件で固定資産税を軽減する仕組みがあります。
しかし、適切に管理されていない空き家について、市町村から法律に基づく勧告を受けると、住宅用地特例の対象から外れる場合があります。
これは、建物が存在していても起こり得ることです。
「家を解体しなければ、土地の固定資産税は安いまま」と考えている方は注意が必要です。
② 積雪による屋根や建物の倒壊
北海道で特に注意したいのが、冬の雪による被害です。
長期間放置された空き家では、次のような問題が起こる可能性があります。
屋根に大量の雪が積もり、建物に大きな負荷がかかる
老朽化した屋根や軒先が積雪の重みで破損する
落雪によって隣家の外壁や車を傷つける
雪庇が落下して通行人に危険を及ぼす
カーポートや物置が積雪で倒壊する
札幌市も、積雪による建築物の倒壊事故について注意喚起を行っています。
特に、築年数が経過した木造住宅は、冬を迎える前に建物の状態を確認しておきたいところです。
③ 水道管の凍結・破裂と室内の損傷
冬季に無人となる住宅では、水道管の凍結にも注意が必要です。
適切な水抜きや保温対策が行われていない場合、配管が凍結・破損し、気温が上がった際に漏水が発生することがあります。
漏水に気づかないまま時間が経過すると、床や壁、断熱材などに被害が及ぶ可能性があります。
また、換気不足や雨漏りなどをきっかけに、カビや腐食が進行することもあります。
数年前は問題なく使えていた住宅でも、現在も同じ状態とは限りません。
④ 不法侵入や火災などの防犯・防災リスク
長期間人の出入りがない住宅は、防犯上の問題を抱えやすくなります。
例えば、窓ガラスの破損や施錠不良が放置されていると、不法侵入につながる可能性があります。
また、敷地内の可燃物の放置や建物の破損などが、火災リスクを高める場合もあります。
空き家の管理では、建物そのものだけでなく、敷地内の整理整頓や第三者が容易に侵入できない状態を維持することも大切です。
⑤ 近隣への損害賠償責任
空き家の管理不足によって、近隣住民や通行人に損害を与えた場合、所有者等が損害賠償責任を問われる可能性があります。
例えば、老朽化した外壁の一部が落下して車を傷つけたり、倒れた塀が通行人にけがをさせたりした場合です。
もちろん、事故が発生すれば必ず所有者が賠償責任を負うというわけではなく、建物の状態や事故の原因などによって個別に判断されます。
しかし、遠方に住んでいて管理できなかったという事情だけで、当然に責任を免れるわけではありません。
空き家の放置リスクは、固定資産税だけではありません。第三者の安全に関わる可能性があることも重要です。
2．特定空家・管理不全空家とは？2023年の法改正を解説
北海道の空き家対策を考えるうえで、重要なのが「空家等対策の推進に関する特別措置法」です。
特定空家等とは？
特定空家等とは、例えば次のような状態にある空き家です。
放置すると倒壊などの著しい危険が生じるおそれがある
著しく衛生上有害となるおそれがある
適切に管理されず、景観を著しく損なっている
その他、周辺の生活環境を守るために放置することが不適切な状態にある
市町村は、こうした空き家に対して、助言・指導、勧告、命令などの措置を講じることができます。
必要な措置が実施されない場合には、法定の要件のもとで行政代執行などが行われることもあります。
その場合、解体等に要した費用が所有者に請求される可能性があります。
管理不全空家等とは？
2023年の法改正で重要になったのが「管理不全空家等」です。
これは、適切な管理がされておらず、そのまま放置すれば特定空家等になるおそれがある空き家を指します。
つまり、すでに倒壊寸前になっている建物だけでなく、将来的に危険な状態になるおそれのある建物も、行政による指導や勧告の対象となるということです。
例えば、屋根や外壁の損傷、敷地内の著しい管理不良などについて、状況に応じて改善を求められる可能性があります。
固定資産税の特例が外れるのはいつ？
重要なのは、空き家が古いという理由だけで、自動的に税負担が増えるわけではないことです。
管理不全空家等については、市町村が必要な措置を指導し、改善されない場合などに勧告を行う仕組みです。
特定空家等についても、法律に基づく勧告が重要なポイントになります。
この勧告を受けた敷地について、住宅用地特例が適用されなくなることがあります。
自治体から通知が届いている場合は、内容や期限を確認し、必要な対応を早めに進めることが大切です。
3．特定空家になると固定資産税が6倍？税金の仕組みを具体的に解説
「空き家を放置すると固定資産税が6倍になる」
このような話を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。
この表現には、正しい部分と誤解されやすい部分があります。
住宅用地特例とは？
住宅の敷地として利用されている土地には、原則として固定資産税の課税標準を軽減する特例があります。
主な軽減内容は次のとおりです。
| 土地の区分 | 固定資産税の課税標準 |
|---|---|
| 小規模住宅用地（住宅1戸につき200㎡以下の部分） | 価格の6分の1 |
| 一般住宅用地（200㎡超の部分など） | 価格の3分の1 |
都市計画税についても、課税対象となる住宅用地には別の軽減措置があります。
この特例が適用されることで、住宅が建っている土地の税負担は軽減されています。
固定資産税が最大6倍といわれる理由
例えば、固定資産税評価額が600万円の小規模住宅用地があるとします。
住宅用地特例が適用されている場合、課税標準の基礎は次のようになります。
600万円 × 1/6 ＝ 100万円
一方、この特例が適用されなくなれば、同じ評価額を前提とした課税標準の基礎は600万円になります。
このため、小規模住宅用地では「6倍」という表現が使われています。
ただし、これは課税標準の特例率を比較した説明です。
実際の固定資産税額は、負担調整措置や評価額、土地の面積などによって異なります。また、建物に課される固定資産税まで一律に6倍になるという意味でもありません。
「必ず税金が6倍になる」のではなく、「住宅用地特例が外れることで、土地の税負担が大きく増える可能性がある」と理解することが重要です。
住宅を解体しても固定資産税が上がることがある
もう一つ注意したいのは、建物の解体です。
空き家を取り壊して更地にすると、原則として住宅用地としての特例が適用されなくなります。
固定資産税は、原則として毎年1月1日現在の状況を基準に課税されます。
そのため、解体するタイミングや売却予定によっては、翌年度の土地の税負担が増えることがあります。
「危険だからすぐに解体したい」という場合でも、緊急の安全確保が必要なケースを除き、解体費用、税金、売却価格を含めて検討することをおすすめします。
このようなご相談が増えています
北海道の実家が何年も空き家になっている
固定資産税を払い続けながら、雪や建物の老朽化も心配
遠方に住んでいて、このまま管理を続けるのが難しい
問題が大きくなる前に、まずは無料で相談してみる
4．北海道の空き家はなぜ管理が難しい？寒冷地ならではの事情
北海道で空き家を所有する方の中には、道外へ転居した方や、札幌市内に住みながら地方の実家を相続した方もいます。
例えば、札幌市に住んでいる方が道東や道北に実家を所有している場合、定期的な見回りだけでも移動時間や費用がかかります。
また、東京や大阪など本州に住んでいる方にとっては、北海道の実家を管理する負担はさらに大きくなります。
北海道の空き家管理では、一般的な建物管理に加えて、次のような対策が必要です。
冬季の水道管凍結防止と水抜き
屋根の積雪状況や雪庇の確認
隣地や道路への落雪対策
換気、雨漏り、床下の湿気対策
雪解け後の建物・基礎・外壁の点検
草木の繁茂や害虫への対策
郵便物の回収と防犯確認
これらを毎年続けるには、相応の労力と費用がかかります。
特に築40年、50年を超える木造住宅の場合には、修繕費用が高額になる可能性もあります。
将来その家に住む予定がなく、家族も利用する見込みがない場合には、管理を続けることが本当に合理的なのか、一度検討する価値があります。
5．空き家を放置しないための5つの対策と処分方法
北海道の空き家は、必ずしも解体しなければならないわけではありません。
建物の状態、立地、権利関係によっては、費用を抑えて手放す方法もあります。
対策① 定期的に管理して建物の状態を維持する
将来的に自分や家族が住む予定がある場合は、定期管理が選択肢になります。
遠方で管理が難しければ、地元の空き家管理サービスなどを利用する方法もあります。
ただし、管理サービスを利用していても、所有者の責任がすべてなくなるわけではありません。
管理内容や点検範囲、緊急時の対応、費用などを事前に確認しましょう。
対策② 建物を解体せず現況のまま売却する
空き家の処分方法として、まず検討したいのが現況売却です。
例えば、次のような状態でも、買主が見つかる可能性があります。
築40年以上の古い戸建て
室内に家具や家電が残っている
長期間空き家になっている
リフォームが必要な状態
建物の傷みが進んでいる
建物自体の価値が低くても、土地としての需要がある場合があります。
また、購入後にリフォームや解体を予定している買主が見つかることもあります。
必ずしも売主が先に家財をすべて処分したり、建物を解体したりする必要はありません。
ただし、現況売却でも物件の不具合や権利関係、残置物の扱いなどは契約前に明確にする必要があります。
対策③ 不動産買取を検討する
一般の個人に売却する方法だけでなく、不動産買取業者に購入してもらう方法もあります。
買取は、買主を探す期間や引渡し条件について、比較的明確な計画を立てやすい場合があります。
一方で、一般の市場で時間をかけて売却する場合より、買取価格が低くなる傾向もあります。
そのため、仲介による売却と買取の両方を比較し、手元に残る金額や売却までの期間を確認することが重要です。
対策④ 0円物件・無償譲渡を検討する
地方にある空き家や、解体費用の負担が大きい住宅では、買主が見つかりにくいこともあります。
そのような場合、無償譲渡を検討する方法があります。
いわゆる「0円物件」「空き家を差し上げます」といった形で、引き受けてくれる方を探す方法です。
ただし、無償であれば必ず引き取り手が見つかるわけではありません。
また、建物の状態や立地、接道条件、土地の利用制限などによっては、譲渡が難しい場合もあります。
所有権移転登記の費用、贈与税などの税務、契約不適合に関する取り決めなどについても確認が必要です。
「売れないから放置する」ではなく、「売却・買取・無償譲渡のどれが可能かを調べる」という考え方が大切です。
対策⑤ 解体して土地として売却・活用する
建物の老朽化が進み、安全性に問題がある場合には、解体を検討する必要があります。
更地にすることで、土地を購入したい方の選択肢が広がる可能性があります。
ただし、解体費用のほか、土地の固定資産税や建築制限なども確認しなければなりません。
北海道には、市街化調整区域や接道条件などによって、建物の建築・再建築に制限がある土地もあります。
そのため、解体後の利用方法を確認しないまま工事を進めることはおすすめできません。
地域によっては解体費用の補助制度がある場合もあるため、まずは所在地の市町村へ確認しましょう。
6．札幌市の空き家対策と税金の特例について
「札幌市 空き家 特例」というキーワードで検索している方は、2つの異なる制度を混同しないことが大切です。
住宅用地特例
一つ目は、これまで説明してきた土地の固定資産税・都市計画税を軽減する制度です。
管理不全空家等や特定空家等について一定の勧告を受けると、住宅用地特例が適用されなくなる可能性があります。
相続した空き家の3,000万円特別控除
二つ目は、相続した空き家を売却した場合の譲渡所得に関する特例です。
一定の要件を満たすと、売却による譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります。
2026年10月時点では、この制度の適用期限は2027年12月31日までとされています。
ただし、相続した家屋の条件、相続開始から売却までの期限、売却代金、耐震性など、複数の適用要件があります。
また、2024年1月1日以降の譲渡で、対象不動産を取得した相続人が3人以上の場合には、控除上限が2,000万円となります。
これは固定資産税が減額される制度ではなく、売却時の譲渡所得に関する制度です。
相続した実家を売却する場合は、適用できるか事前に確認しておくとよいでしょう。
このようなご相談が増えています
北海道の実家が何年も空き家になっている
固定資産税を払い続けながら、雪や建物の老朽化も心配
遠方に住んでいて、このまま管理を続けるのが難しい
問題が大きくなる前に、まずは無料で相談してみる
7．北海道の実家を相続したら、最初に確認してほしいこと
遠方に住んでいる方が北海道の空き家を相続した場合、何から始めればよいか分からないこともあるでしょう。
そのようなときは、次の順番で状況を整理してみてください。
STEP1 建物と敷地の現状を確認する
まずは、現在の建物の状態を把握しましょう。
屋根、外壁、窓、玄関、敷地内の草木、周辺への影響などを確認します。
遠方に住んでいて現地へ行けない場合は、地元の親族や管理業者などに現状確認を依頼する方法もあります。
倒壊や落下物など差し迫った危険がある場合は、安全を優先し、必要に応じて自治体や専門業者に相談してください。
STEP2 固定資産税の納税通知書を確認する
固定資産税の納税通知書や課税明細書には、土地や建物の評価額、税額などを確認するための情報が記載されています。
毎年どの程度の税負担があるのか把握しておくことで、今後の管理費用と売却した場合の違いを検討しやすくなります。
STEP3 所有者や相続登記の状況を確認する
相続した不動産については、誰が所有者になっているのかを確認することが重要です。
2024年4月1日からは相続登記が義務化されています。
原則として、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
義務化前に発生した相続にも経過措置があります。
相続人が複数いる場合や、長期間名義変更がされていない場合は、司法書士などへの相談も検討しましょう。
STEP4 売却価格と処分費用を比較する
建物を残したまま売却できるのか、買取が可能なのか、解体した方がよいのかを比較します。
不動産査定を受けることで、実家の現在の市場価値を把握しやすくなります。
STEP5 家族と今後の方針を決める
売却、管理継続、賃貸活用、無償譲渡、解体などの選択肢を比較したうえで、家族と話し合いましょう。
思い出のある実家については、急いで結論を出せないこともあります。
それでも、現状と選択肢を把握しておくことが、将来の負担を減らす第一歩になります。
8．よくある質問｜北海道の空き家と固定資産税
Q1．空き家になって何年経過すると固定資産税が6倍になりますか？
空き家になってからの年数だけで、固定資産税が自動的に6倍になる仕組みではありません。
管理不全空家等や特定空家等に対する市町村の勧告など、住宅用地特例が適用されなくなる条件が重要です。
適切な管理を行い、建物の状態を維持することが大切です。
Q2．北海道の空き家は、誰も住んでいなくても固定資産税がかかりますか？
はい。原則として、空き家であっても毎年1月1日時点の所有者等に固定資産税が課されます。
誰も住んでいないことだけを理由に、税金が免除されるわけではありません。
なお、税額によっては免税点の制度などが適用される場合があります。
Q3．札幌市外の古い実家でも売却できますか？
築年数や建物の状態だけで、売却できないと決まるわけではありません。
土地の需要や利用条件、価格設定によっては、築年数が古い住宅でも売却できる可能性があります。
ただし、市街化調整区域、接道条件、再建築の可否などによって市場価値が大きく変わる場合があります。
Q4．家具や家電、遺品が残っていても査定できますか？
はい。家具や家電、遺品などが残っている状態でも、現況を前提とした査定や相談は可能です。
ただし、実際の売買にあたっては、残置物を誰が処分するかなどの条件を決める必要があります。
まずは現状のままで相談し、必要な費用を比較するとよいでしょう。
Q5．北海道外に住んでいても空き家の相談はできますか？
はい。遠方にお住まいの方でも、電話やお問い合わせフォームから相談できます。
物件の所在地や状態によって対応方法は異なりますが、現地へ行く前に相談しておくことで、必要な準備や確認事項を整理できます。
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このようなお悩みはありませんか？
北海道にある実家を何年も放置している
固定資産税だけを払い続けている
札幌市内の空き家を相続したが、遠方で管理できない
雪で屋根や建物が傷んでいないか心配
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解体費用が高く、処分に踏み切れない
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このような場合は、まず現状を整理することから始めましょう。
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札幌市内および近郊を中心に、北海道内の空き家についても内容や地域に応じてご相談を承ります。
【北海道の空き家・実家の無料査定はこちら】
電話：050-1793-1494
受付時間：10:00〜18:00（不定休）
所在地：北海道札幌市北区百合が原7丁目8-10
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※相談・査定は無料です。実際に売買仲介、解体、遺品整理などを依頼する場合には、内容に応じて費用が発生することがあります。買取・引き取り・無償譲渡の成立を保証するものではありません。
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10．まとめ｜北海道の空き家は「何も起きていない今」こそ対策を
北海道の空き家を放置してしまう理由は、人それぞれです。
親が大切にしていた家だから手放せない。
仕事や家庭の事情で北海道まで行けない。
古い建物なので売却できないと思っている。
解体するお金がない。
こうした事情があっても、建物の老朽化や固定資産税、雪害のリスクがなくなるわけではありません。
改正空家法によって、特定空家等だけでなく、管理不全空家等も市町村の指導・勧告の対象となっています。
勧告によって土地の住宅用地特例が適用されなくなる場合には、税負担が大きく増加する可能性があります。
また、北海道では積雪や凍結などの影響によって、空き家が思いがけず傷んでしまうこともあります。
大切なのは、問題が深刻になるまで待たないことです。
「まだ売るとは決めていないけれど、一度相談してみよう」
その一歩が、将来の大きな負担を防ぐきっかけになるかもしれません。
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参考資料・公的情報
本記事は2026年10月時点で確認できる以下の公的情報を参考に作成しています。
※税金や法律の適用は個別事情により異なります。具体的な税額は所在地の市町村、譲渡所得の特例は税務署や税理士、登記については司法書士等にご確認ください。
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TK不動産株式会社
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電話番号 : 050-1793-1494
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