札幌の市街化調整区域は売却できる？建築許可の壁や資材置き場としての活用法
2026/11/12
「札幌市内に土地を所有しているけれど、市街化調整区域だから売れないと言われた」
「親から相続した土地があるものの、住宅を建てられないため使い道がない」
「資材置き場や車両置き場として活用できるなら、売却したい」
「固定資産税だけを払い続けている土地を、そろそろ整理したい」
このようなお悩みを抱えていませんか？
札幌市内には、住宅や商業施設を建てることが難しい「市街化調整区域」が存在します。
市街化調整区域の土地は、一般的な住宅用地と比べて購入希望者が限られるため、不動産会社に相談しても「売却が難しい」と言われることがあります。
しかし、市街化調整区域だからといって、土地そのものに価値がなくなるわけではありません。
住宅を建てることが難しい土地でも、条件によっては建築資材置き場、事業用車両の保管場所、屋外駐車場などとして活用できる可能性があります。
そして、こうした用途で土地を探している事業者にとっては、一般の住宅購入者とは異なる評価ポイントが存在します。
この記事では、札幌市北区を拠点に不動産売却をサポートするTK不動産株式会社が、次の疑問をわかりやすく解説します。
札幌の市街化調整区域は本当に売却できるのか
住宅を建てられない土地でも買い手が見つかる理由
建築許可が必要となるケース
資材置き場や車両保管場所としての活用方法
札幌市内の市街化調整区域の売却相場
土地を少しでも有利に売却するためのポイント
長年使っていない土地や、相続したままになっている空き地をお持ちの方は、ぜひ最後までご覧ください。
1．札幌市の市街化調整区域とは？なぜ住宅を建てられないのか
市街化調整区域は都市の無秩序な拡大を防ぐための区域
札幌市の土地は、都市計画法に基づき、大きく「市街化区域」と「市街化調整区域」に区分されています。
市街化区域は、すでに市街地が形成されている区域や、計画的に市街化を進める区域です。
一方、市街化調整区域は、原則として市街化を抑制する区域です。
| 区分 | 市街化区域 | 市街化調整区域 |
|---|---|---|
| 基本的な考え方 | 計画的に市街化を進める | 市街化を抑制する |
| 住宅建築 | 用途地域などの制限内で可能 | 原則として制限される |
| 建築許可 | 建築確認などが必要 | 都市計画法上の許可等が必要となる場合がある |
| 主な土地需要 | 住宅・店舗・事業用地 | 農業用地・条件に合う事業用地など |
| 土地売却 | 可能 | 可能。ただし利用制限に注意 |
つまり、市街化調整区域は「売買が禁止された土地」ではなく、建築や土地利用に特別な制限がある土地なのです。
札幌市内にも市街化調整区域は存在する
札幌市内では、北区・東区・白石区・南区などに市街化調整区域が存在します。
例えば、北区の篠路町・屯田町周辺、東区の中沼町周辺などにも、区域区分の確認が必要な土地があります。
ただし、同じ町名であっても、土地ごとに市街化区域と市街化調整区域が分かれている場合があります。
正確な区域区分は、札幌市が公開している地図で確認する必要があります。
参考： 札幌市地図情報サービス
「地目が宅地」でも自由に建築できるわけではない
土地の登記事項証明書を見ると、地目が「宅地」と記載されていることがあります。
しかし、地目が宅地であることと、現在住宅を建築できることは別問題です。
過去に住宅が建っていた土地であっても、現在の都市計画法上の規制によって、建て替えや用途変更が制限される場合があります。
土地の購入や売却では、地目だけでなく、区域区分、過去の建築許可、開発許可の履歴などを確認することが重要です。
2．札幌の市街化調整区域でも土地売却は可能！
建築できないことと売却できないことは別
市街化調整区域について、最も多い誤解の一つが「家を建てられない土地は売れない」というものです。
確かに、一般的な住宅建築を目的とする購入者には販売しにくくなります。
しかし、不動産を購入する方が全員、住宅建築を目的としているわけではありません。
例えば、建設会社や土木会社などが事業用として広い土地を必要とする場合があります。
住宅地では確保しにくい広い敷地でも、郊外であれば事業に適した土地が見つかる可能性があります。
このように、買主の目的に合った土地として販売することで、市街化調整区域でも売却できる可能性が生まれます。
住宅用地ではなく事業用地として評価する
市街化調整区域の土地売却では、住宅用地としての評価だけでは十分ではありません。
例えば、次のような土地には、事業用地として検討される余地があります。
大型車両が出入りしやすい道路に面している
まとまった面積が確保されている
敷地が比較的平坦である
幹線道路へのアクセスが良い
周辺への騒音や交通の影響を抑えられる
必要な法令上の条件を満たしている
反対に、住宅街に近い土地であっても、道路が狭く、大型車両が進入できない場合は、資材置き場としての利用が難しいことがあります。
土地の価値を考える際には、単純な坪単価だけでなく、**「誰が、何のために、その土地を必要としているのか」**という視点が大切です。
3．市街化調整区域の活用方法① 建築資材置き場
建設会社・土木会社が土地を必要とする理由
建設業や土木工事業では、事業を行うために一定の広さの保管場所が必要となることがあります。
例えば、工事用の足場材、仮設資材、鋼材、型枠材、建設機械などの保管場所です。
こうした資材は、住宅のように屋内で保管する必要がないものもあります。
そのため、建築物を設けずに屋外で保管する用途であれば、市街化調整区域の土地が候補になる場合があります。
特に、札幌市内や近郊の工事現場へ移動しやすい場所は、事業者にとって検討価値があります。
ただし、資材置き場としての使用が、どの土地でも無条件に認められるわけではありません。
資材置き場なら建築許可は不要？
ここは非常に重要なポイントです。
建築物を設けず、土地をそのまま屋外の資材置き場として利用する場合は、都市計画法上の建築許可や開発許可の対象とならないケースがあります。
しかし、次のような行為を伴う場合は別途確認が必要です。
土地を大きく盛土・切土する
大量の土石を一時的に堆積する
プレハブ事務所やコンテナ倉庫を設置する
カーポートや屋根付き保管施設を建てる
農地を資材置き場へ転用する
産業廃棄物などを保管する
札幌市では、プレハブや設置方法によって土地に定着したコンテナなども建築物として扱われる場合があると案内しています。
また、盛土規制法など都市計画法以外の規制も関係することがあります。
したがって、資材置き場として売却する際には、事前に土地の利用条件を整理することが重要です。
4．市街化調整区域の活用方法② 車両保管場所・屋外駐車場
事業用車両の保管場所としての可能性
土地の活用方法として、車両の保管場所も考えられます。
例えば、配送業者や建設会社などが、業務用の車両を保管する場所として土地を探すケースです。
複数台の車両を保有する会社では、事務所とは別の場所に駐車場を確保したいという需要が考えられます。
特に、大型車両が出入りできる道路に接している土地や、主要道路へのアクセスが良い土地は、候補となる可能性があります。
車両置き場として評価されやすい条件
車両保管場所として活用する場合、単純に敷地面積が広ければ良いというわけではありません。
重要となるのは、車両が安全に出入りできることです。
例えば、大型トラックの保管であれば、前面道路の幅員、交差点の形状、敷地の出入口、旋回スペースなどが問題になります。
また、冬期間の札幌では、積雪により使用できる面積が小さくなることがあります。
除雪した雪を敷地内に堆積できるか、排雪が必要かといった点も実用性に影響します。
なお、車両置き場としての利用であっても、造成工事や建築物の設置、農地転用、その他の事業関連法令が関係する場合があります。
売却時には、利用予定の事業者と必要な行政確認を行うことが大切です。
5．札幌市の市街化調整区域で建築許可が必要になるケース
原則として自由な建築は認められない
札幌市の市街化調整区域では、都市計画法に基づき、建築物の新築、増改築、用途変更が原則として制限されています。
ただし、例外的に建築が認められる場合があります。
例えば、都市計画法で定められた一定の農業関連施設や公益上必要な施設、法定の許可基準に適合する建築物などです。
また、適法に建築された既存建物について、一定の条件の下で建て替え等が認められるケースもあります。
しかし、個々の土地や建物の事情によって結論が異なるため、一律に建築可能と判断することはできません。
開発許可と建築許可の違い
市街化調整区域では、都市計画法第29条に基づく開発許可や、第43条に基づく建築許可などが問題となる場合があります。
開発許可は、主として建築物などを建てる目的で行う土地の区画形質の変更についての許可です。
札幌市によると、市街化調整区域で開発行為に該当する場合は、原則として面積の大小にかかわらず開発許可が必要です。
一方、建築許可は、開発許可を受けた区域以外で建築物を建築する場合などに関係します。
開発行為の立地基準には都市計画法第34条が関わり、予定する建築物の用途などに応じて審査されます。
「土地が広いから建築できる」「昔から宅地だから許可が不要」といった判断は危険です。
参考： 札幌市｜開発行為の許可
農地の場合は農地転用の許可にも注意
札幌市の市街化調整区域には、農地として利用されている土地もあります。
農地を資材置き場や駐車場などに変更する場合は、農地法に基づく農地転用の許可が必要となることがあります。
札幌市は、市街化調整区域内の農地転用について、原則として北海道知事の許可が必要であると案内しています。
農地法第4条は所有者自身が農地を転用する場合、第5条は転用目的で売買や貸借などをする場合に関係します。
さらに、農用地区域内の農地など、原則として転用が認められにくい土地もあります。
登記上の地目だけでなく、土地の現況や農地法上の扱いを含めた確認が必要です。
参考： 札幌市｜農地の転用
6．札幌の市街化調整区域の土地売却相場はいくら？
市街化調整区域の土地価格は条件によって大きく変わる
「札幌市の市街化調整区域は坪いくらで売れるのか？」
これは、土地所有者の方が特に気になるポイントでしょう。
しかし、市街化調整区域には、住宅地のように市内一律で使える坪単価の目安がありません。
同じ地区でも、面積、地形、道路との接続状況、利用可能な用途などで価格が大きく異なります。
実際に掲載されている土地販売価格の例
2026年11月に確認できた札幌市内の公開販売情報には、次のような例があります。
| 所在地 | 面積 | 掲載価格 | 坪単価 |
|---|---|---|---|
| 東区中沼町 | 約274㎡ | 100万円 | 約1.2万円 |
| 東区中沼町 | 約143㎡ | 150万円 | 約3.5万円 |
| 東区中沼町 | 約1,155㎡ | 600万円 | 約1.7万円 |
※公開されている売出価格の参考例であり、成約価格ではありません。また、市街化調整区域全体の平均相場を示すものではありません。掲載価格・販売状況は変動します。
上記のように、同じ中沼町でも坪単価に差があります。
面積が大きい土地は坪単価が安くなる場合もありますが、実際の価値は立地や利用条件によって異なります。
したがって、札幌市街化調整区域の土地売却を検討する際には、周辺の売出価格だけでなく、実際の取引事例も参考にすることが重要です。
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、不動産取引価格や地価情報などを確認できます。
参考： 国土交通省｜不動産情報ライブラリ
土地の査定で重要な5つのポイント
① 立地と交通アクセス
幹線道路までの距離や、大型車両の通行条件が事業用地としての評価に影響します。
② 土地の広さと形状
広く、平坦で、使いやすい形状の土地は、事業用地として検討しやすくなります。
③ 法令上の利用制限
建築許可の可能性、農地法、盛土規制法などによる制限を確認します。
④ 整地・造成の必要性
樹木の伐採、残置物の撤去、地盤の整備などに費用がかかる場合、売却価格にも影響します。
⑤ 購入希望者の用途
住宅建築が難しくても、合法的に利用できる用途が明確な土地には、それに適した買主が見つかる可能性があります。
これらの条件を総合的に調査することで、現実的な売却価格を判断しやすくなります。
7．市街化調整区域の土地を高く売るためのポイント
最初から「売れない土地」と決めつけない
住宅が建てられない土地は、不動産会社によっては取り扱いが難しいと判断されることがあります。
しかし、住宅用地として売れないことと、事業用地として需要がないことは別です。
土地の特徴を把握し、適した買主を探すことが売却の第一歩となります。
建築可能と誤解させる広告を出さない
売却を急ぐあまり、利用できる用途を十分に調査せずに販売することは避けなければなりません。
「資材置き場に最適」「自由に利用可能」と記載する場合であっても、実際には法令上の制限がある可能性があります。
購入者とのトラブルを防ぐためにも、確認済みの事項と、確認が必要な事項を明確にすることが大切です。
売却方法を一つに限定しない
土地の売却方法には、不動産会社の仲介によって買主を探す方法や、条件に応じて買取を検討する方法があります。
売却を急いでいない場合は、価格を重視した販売活動が適していることもあります。
一方、相続した土地を早く整理したい場合には、売却期間や諸費用を重視した方がよいケースもあります。
必ずしも最高額の売出価格が、最も良い選択肢とは限りません。
売却によって最終的にいくら手元に残るのかも重要です。
8．TK不動産の市街化調整区域・土地売却サポート事例
建築できない広い土地を事業用地として売却した事例
TK不動産の公式ホームページでは、市街化調整区域の土地に関する売却事例を紹介しています。
【ご相談内容】
北海道内で広い土地を所有していた法人のお客様からのご相談です。
対象となる土地は市街化調整区域にあり、住宅建築が難しいことから、他の不動産会社に売却を相談しても、なかなか良い回答が得られない状況でした。
【TK不動産の対応】
住宅用地としての販売だけにこだわらず、資材置き場や車両保管場所を探している事業者のニーズに着目しました。
その結果、事業用地として土地を必要とする建設業者とのマッチングにつながり、売却が成立した事例として紹介しています。
この事例からもわかるように、市街化調整区域の土地売却では、一般的な住宅用地とは異なる販売戦略が重要です。
※TK不動産公式サイトに掲載されている事例の概要です。すべての市街化調整区域の土地で同様の売却が実現することを保証するものではありません。
事例の詳細： TK不動産｜空き地・相続土地の相談・売却サポート
9．使っていない市街化調整区域の土地を放置するリスク
固定資産税などの維持負担が続く
土地を使用していなくても、所有している限り固定資産税などの負担が続く場合があります。
また、草刈りや除雪、土地の状況確認など、維持管理に費用や手間がかかることがあります。
遠方に住んでいる所有者にとっては、現地へ足を運ぶだけでも負担となります。
雑草・不法投棄・無断使用の問題
長期間利用されていない空き地では、雑草や樹木の繁茂、不法投棄などの問題が発生することがあります。
不法投棄された物の撤去が必要になれば、所有者が予期しない費用負担を抱える可能性もあります。
無断で資材や車両を置かれるようなトラブルも考えられます。
土地を売却せずに所有し続ける場合でも、定期的に管理することが大切です。
相続が重なると土地の整理が難しくなる
相続した土地を長期間そのままにしていると、その後さらに相続が発生し、所有関係が複雑になる場合があります。
共有者が増えることで、将来的な売却の合意形成に時間がかかることもあります。
だからこそ、今すぐ売却する予定がなくても、早い段階で土地の現状と価値を把握しておくことをおすすめします。
10．市街化調整区域の土地購入を考えている方へ
購入する前に利用目的を確認することが重要
市街化調整区域の土地は、住宅用地より安い価格で販売されていることがあります。
しかし、価格だけを見て購入するのは危険です。
例えば、安い土地を購入してプレハブ事務所を建てようとしても、建築許可が得られない可能性があります。
また、資材置き場として利用するつもりで購入した土地が、農地法の制限などによって目的どおりに使えない場合もあります。
札幌市では、市街化調整区域の土地や建物を購入する際、契約や手付金の支払い前に開発指導課へ相談するよう案内しています。
購入を検討する際には、必ず用途と規制を確認しましょう。
11．札幌の市街化調整区域に関するよくある質問
Q1．市街化調整区域の土地は誰でも購入できますか？
一般的に、市街化調整区域であるという理由だけで土地の売買自体が禁止されるわけではありません。
ただし、農地については農地法上の許可などが必要となる場合があります。また、購入後の利用には別途制限があります。
Q2．市街化調整区域に住宅を建てることは絶対にできませんか？
原則として住宅建築は制限されていますが、都市計画法などに基づく例外が認められる場合があります。
個別の土地について、過去の許可履歴や現在の基準を確認する必要があります。
Q3．市街化調整区域の土地を資材置き場として貸すことは可能ですか？
法令上の条件を満たす場合は、貸し出せる可能性があります。
ただし、建築物の設置、造成、農地転用、保管物の種類などによって必要な手続きが異なります。
利用方法を明確にしたうえで、必要な行政確認を行うことが重要です。
Q4．札幌市内の市街化調整区域は将来、市街化区域になりますか？
将来、市街化区域に編入される保証はありません。
「いずれ住宅を建てられるようになるだろう」という期待だけで土地の価値を判断することは避けた方がよいでしょう。
Q5．雑草や木が生えている土地でも査定できますか？
はい。TK不動産では、長期間利用されていない土地や、草木が生い茂っている土地についても、現況を確認したうえで査定相談を承っています。
最初から高額な整地費用をかける前に、現況のまま売却する方法も含めて検討することをおすすめします。
Q6．相続した土地で、詳しい所在地や建築条件がわからなくても相談できますか？
はい。わかる範囲の土地情報からご相談いただけます。
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参考となる公的情報
※この記事は2026年11月時点で公表されている情報を基に作成しています。個別の建築・土地利用の可否は、最新の法令や許可基準、土地の状況などにより異なります。
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